המשרד מייצג לקוחות בעסקאות מקרקעיןו נד"לן מגוונות. כמו כן מעניק המשרד ליווי משפטי לעסקים וחברות.
רוזי שאל/ה:
8/12/2010 ב 16:54
שלום רב,
שמי רוזי , אני נימצאת בדילמה וצריכה דחוף יעוץ. אני ובעלי קונים דירה כבר חתמנו על חוזה אבל יש בעיה אחת שאנחנו לא מצליחים לפתור אותה, הדירה היא דירת גן עם חצר ,אבל בשום מסמך הגינה לא רשומה כי היתה בעיה עם החברה שבנתה אז את הדירות הם פשטו רגל וכרגע הדירה נימצאת בחברה אחרת, העו"ד שלי פנתה לכל מקום שאפשר כדי להשיג תשריט של הדירה ומסמך כלשהו שהגינה רשומה שם,אבל עדיין אין כלום.אני בטוחה שהגינה כן שייכת לדירה כי אני אישית מכירה את הבתים האלו ולא צריכה להיות בעיה אבל אני עדיין רוצה את המסמך שהגינה באמת שייכת לדירה כדי שאחר כך לא יהיו לי בעיות. השאלה שלי היא כזאת במקרה ולא יהיה מסמך שהגינה כן רשומה בו האם אני יכולה לבטל את החוזה מבלי לשלם פיצוי למוכר, והאם אני יכולה להיסתמך על זה שבחוזה כתוב לי שזה אכן דירת גן עם חצר.
מודה מראש,
רוזי
דנה שאל/ה:
16/11/2010 ב 23:37
האם ניתן למכור דירה יחידה, אח"כ לקנות דירה ולמכור אותה שוב ללא מס שבח ?
מבלי להמתין 4 שנים.
תמיר שאל/ה:
12/11/2010 ב 19:38
שלום עו"ד רוזנבוים ולחברי הפורום. ראשית- ברצוני להודות לכם המקדישים ממרצם וזמנם ע"מ לסייע למשתמשים השונים בפורום. אודה מאוד אם תוכלו לכוון אותי ולסייע לי בבעיה חמורה בה נתקלתי: אני מתגורר בירושלים, בבניין משותף (נבנה ב98 או ב99) של 16 משפחות: קומת קרקע+3קומות מעליה .אנחנו חיים בקומה הראשונה שמעל קומת הקרקע- ולנו מרפסת שמש. לאחרונה נודע לנו שהשכנה מעלינו, מעוניינת לבנות מעל מרפסת השמש שלנו מרפסת משלה ומתחילה להחתים משפחות בבניין. כאן אני זקוק לייעוץ דחוף- מהם הכלים העומדים לרשותי ע"מ לסייע לי למנוע את הבנייה? כשקנינו את הבניין, אחד השיקולים המרכזיים היה מרפסת השמש המדהימה שלנו- עם זאת אני מודע לכך שזהו לא טיעון משפטי, ולכן אודה מאוד לכל פיסת מידע או הדרכה בדרך למנוע את הסיוט הזה. תודה מראש על זמנכם ושבת שלום! תמיר
אנונימי שאל/ה:
1/11/2010 ב 23:38
שכרתי דירה לשנתיים לאחר תקופת השכירות אני אצבע את הדירה כמוסכם
אך בעל הדירה דורש שאצבע גם את הדלתות והמשקופים למרות שכשקבלתי את הדירה הדירים הקודמים (שהיו כאן ארבע שנים)לא צבעו אותם ,והדלתות עם בלאי סביר
מה נכון משפטית אשמח לקבל ציטוט מהחוק
בתודה מראש
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/11/2010 ב 07:14
עליך למסור את הדירה במצב תקין למעט בלאי סביר, אבל אם התחייבת בחוזה למשהו מעבר לזה (כגון סיוד או צביעת משקופים ודלתות), כמובן שעליך לכבד את התחייבותך.
הפתרון, לפיכך, הוא לעיין בהסכם ולראות מהן התחייבויותיך כשוכר במעמד מסירת החזקה בדירה למשכיר בתום תקופת השכירות, ולפעול לפי ההסדר האמור בו.
בהצלחה.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
Avi שאל/ה:
25/10/2010 ב 19:59
Hello
I'm an Israeli who lives abroad with his wife. Owns a flat in Israel registered both equally on my name and my wife's. We want to sell the flat but can only visit Israel for a very short time (10 days or so).
What do we need to do and provide to an agent or a lawyer that can act upon on our behalf? Can anyone recommend anyone who specialises in this type of transactions. The flat is in Rishon Lezion and worth around 1 million Shekel.
Thanks in advance,
Avi
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/10/2010 ב 07:04
כעקרון, אין מניעה לבצע את העסקה במהלך עשרת הימים שבהם אתה ואשתך תשהו בישראל.
מה שכן, יש לבצע את הסידורים המוקדמים, מראש.
תחילה, הייתי מוצאת קונה רציני לדירה (בין באמצעות לוחות יד שניה, מכרים ישראלים העשויים לסייע או מתווך).
ברגע שיש קונה ויש עורכי דין לשני הצדדים, ניתן להנפיק את המסמכים הדרושים (נסח טאבו, אישור זכויות מן המנהל או החברה המשכנת, בדיקת חלות מסים והיטל השבחה, משכנתאות וכיוב') ולהכין טיוטת הסכם המקובלת על שני הצדדים.
אחרי שאלה מוכנים, כל שנותר לכם הוא להגיע ארצה, לחתום על ההסכם והמסמכים הנלווים, וכן על יפוי כוח לעורך הדין שייצג אתכם, גם בהיעדרכם מן הארץ.
שימו לב שתצטרכו להגיע לישראל בכל מקרה, מאחר ויש מסמכים עליהם אתם חייבים לחתום באופן אישי ולא מספיקה חתימתו של מיופה הכוח מטעמכם.
מומלץ לפנות לעורך דין שעיקר התמחותו הן עסקאות במקרקעין והוא מכיר גם את הקשיים העלולים להתגלע במהלך עסקאות שנראות על פניהם כפשוטות.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גיה שאל/ה:
23/10/2010 ב 16:46
שלום,
רציתי לשאול: אני עוברת כבר כ-30 שנה בחצר שכניי אבל לפני כ-15 שנה התחלפו הבעלים בבית השכן (בחצר שבה אני עוברת), האם אני רשאית להירשם כבעלת זיקת הנאה מכח שנים או שהחלפת הבעלות בבית השכן עצרה את מירוץ השנים?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/10/2010 ב 06:59
בסעיף 94 (א) המסדיר את זיקת ההנאה מכוח שנים, לא מוזכרת תניה המצריכה בעלים זהים של המקרקעין הכפופים.
על פי נוסחו הפשוט של הסעיף, מה שנדרש הוא רק רציפות השימוש בזכות על פני פרק זמן בן 30 שנה באותם המקרקעין.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עידו שאל/ה:
19/10/2010 ב 11:06
שלום רב, השכרתי דירה לפני כחודש וחצי בב"ש. מתברר שבאמבטיה עובר צינור ביוב (יש לו רק כ-20 ס"מ חלק גלוי, היקף של כ-15 סנטימטר). מאז - בכל פעם שמישהו בקומה מעלי מוריד את הניאגרה (אני בקרקע) אני סופג רעש בכל הבית, כאילו מישהו שפך דלי מים מלא על גג פלסטיק מגובה שני קומות. הרעשים מבהילים מאוד ומאז תחילת שנת הלימודים (ה-10 באוקטובר) הם גם תכופים מאוד. בשיחה עם בעלת הדירה לפני כחודש היא טענה שהצינור הינו צינור של הדוד שמש, מה שכמובן התגלה כשקר. בנוסף, חתמתי על חוזה לשנה, אולם במעמד חתימת החוזה הבהרתי לה שאני אעזוב ככל הנראה באמצע החוזה ואמצע מחליף תחתיי. היא לא ציינה בפניי את הבעיה עם הביוב, שאם היית מודע לה כנראה שלא היית משכיר את הדירה במחיר ששילמתי עליה. השאלה היא כזו: א. האם יש לי קייס לביטול החוזה? ב. האם יש קייס לפיצוי? ג. במידה ואני מעוניין להשאר בדירה (ואני מעוניין, שיפצתי את הדירה במשך שבועיים ולא בא לי לעבור לדירה אחרת כרגע) אולם בשכ"ד נמוך יותר, כיצד עלי לפעול? כיצד עלי לפעול בכל מקרה? תודה רבה לכל העוזרים...
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/10/2010 ב 06:52
חשוב לבדוק איך מנוסח הסכם השכירות ביניכם.
לרוב, בעל הבית מתחייב לבצע את התיקונים השוטפים הקשורים למבנה, ובכלל זה צנרת המים והביוב. היה והוא לא עושה זאת בפרק הזמן הנקוב בהסכם, הוא מפר את החוזה ואתה הופך להיות זכאי לפיצוי המוסכם (אם נקבע בהסכם) ו/או לתרופות הקבועות בדין.
בשלב ראשון, הייתי בודקת את נוסח ההסכם, והיה ומה שהוסכם ביניכם תואם את עמדתך, פונה למשכיר בכתב ומציינת שעליו לבצע את התיקונים כחלק מתנאי החוזה להם הוא התחייב.
בהצלחה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צח שאל/ה:
5/10/2010 ב 19:21
אני מעוניין להשתתף בהתמחרות על דירה מכונס נכסים (הוצאה לפועל). בחוזה המכר קיים סעיף המתייחס לכך שהרוכש בדק את מצבה המשפטי הרישומי והתכנוני בכל הרשויות הרלוונטיות , את מצב הזכויות בה, ואת כל המסמכים והאישורים המתייחסים לדירה ולהסכם לזה. כולל נסח טאבו, תיק הבניין בעירייה.
איך עליי לבדוק את הסעיפים הרשומים מעלה, האם יש צורך בעורך דין כבר בשלב הזה?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/10/2010 ב 14:12
ורצוי לשכור לשם כך את שירותיו של עורך דין, הן כדי להקל על איתור המידע והן כדי שתוכל לקבל הסבר מובן לגבי משמעות הנתונים שתמצא.
כעקרון, אין מנוס מלפנות לגופים הרלוונטיים ולקבל מהם מידע. למשל: את תיק הבניין אפשר להוציא מהעירייה הרלוונטית. יש לצלם את התשריטים ואת יתר החומר המופיע בו כדי להבין את טיב הממכר.
את נסח הטאבו, לרוב ניתן להוציא באמצעות האינטרנט תמורת תשלום סמלי בן10 שקלים. לעתים הדבר אינו מתאפשר, ואז יש צורך לפנות פיזית לסניף לשכת רישום המקרקעין הרלוונטית או למנהל מקרקעי ישראל או לגוף אחר שבו רשומה הדירה (כגון חברה משכנת או חברה קבלנית).
חשוב לבדוק גם את התב"ע כדי לדעת אם מתוכננת בניה בסביבת הדירה אותה אתה עתיד לרכוש. מעבר לזה מומלץ לבדוק את מצב המיסוי (למשל היטל השבחה) וכמובן גורמים נוספים הרלוונטיים לרכישת הדירה.
אמנם, רכישה מכונס נכסים היא קניה בטוחה יחסית, ברם עדיין יש פרמטרים רבים שחיוני לבדוק ולוודא בטרם הרכישה. מאחר וכספים רבים מוטלים על כף המאזניים, אני ממליצה להיעזר כבר לשם הבדיקות המקדמיות בעורך דין שזה תחום התמחותו.
שיהיה בהצלחה רבה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
kerenmal2 שאל/ה:
2/10/2010 ב 22:33
שלום,
שאלתי היא כזו: הוריי ידועים בציבור, והחליטו להשכיר את הדירה, הרשומה על שם אימי בלבד. אבי חתם על חוזה שכירות עם השוכרים, וסיכמנו שאימי תחתום רק לאחר שיושלמו שאר ההליכים מצד השוכרים(שטר חוב, ת.ז של ערבים וכו'). לאחר כ- 3 ימים החליטו הוריי לא להשכיר את הדירה ולמכור אותה...והשוכרים, כמובן, מאיימים בתביעה. האם החוזה תקף על אף שחתימתה של אימי (שהיא בעלת הנכס בטאבו) איננה מופיעה עליו?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/10/2010 ב 14:37
השאלה אם נוהל כאן משא ומתן בתום לב.
פעמים רבות בתי המשפט פוסקים שצד אשר נסוג מחתימה בשלב מתקדם של המשא והמתן חייב לקיים את ההסכם כאילו נחתם, ולדעתי זה החשש העיקרי במקרה שאת מתארת.
לגופו של עניין, הייתי אומרת שההסכם עדיין לא השתכלל להסכם מחייב בגלל ששבעלת הדירה טרם חתמה עליו, ולכן אם ירצו השוכרים את הדירה, יצטרכו להגיש תביעה לבית המשפט ולהוכיח את טענותיהם. בכל מקרה, גם אם בן הזוג של אמך היה רשום כבעלים במחצית הדירה, נדרשת חתימה של שני הבעלים העתידים להמשכיר את הבית.
יחד עם זה, קחי בחשבון פרמטר נוסף - אם לא נאמר אחרת בחוזה השכירות (אן אם החוזה לא מתייחס לעניין), עפ"י החוק, מותר לכם להשכיר את הדירה ולמכור אותה יחד עם השוכרים. כלומר עצם זה שהדירה מושכרת, אינו מונע את מכירתה.
מה שכן, הקונה יאלץ לרכוש את הדירה יחד הם השוכרים, וכל הזכויות של המשכירים כלפי השוכרים יעברו אליו, כך שהשוכרים יישארו בדירה רק שהם ישלמו דמי שכירות לקונה ולא לאמך, והקונה של הדירה ייחשב למשכיר החוקי שלהם.
עצתי היא לנסות ולהמנע מערכאות משפטיות ולנסות להגיע לפתרון מוסכם על שני הצדדים באמצעות משא ומתן עם השוכרים. ייתכן שאם תסבירו להם שתוכלו להמשיך עם חוזה השכירות אבל בסופו של סיפור הם ימצאו את עצמם עם משכיר אחר (שאולי עמו יותר קשה להם להסתדר), אשר ירכוש מכם את הדירה, יחשבו פעמיים אם אכן מתאים להם מצב עניינים כזה.
שיהיה בהצלחה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אלי שאל/ה:
1/9/2010 ב 16:48
שלום
אני רוצה לערער למחוזי על צו הריסה שקיבלתי בבת המשפט לעניינים מקומים למרות שטענתי להתישנות והצד שכנגד לא סתר את זה כי זה נבנה לפני 15 שנה בתוךהחלקה שלי ומדובר בקירוי של מרפסת השאלה שלי לפי איזה סעיף אני יכול לערער? אותי האשימו לא בבניה אלא בשימוש
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/10/2010 ב 14:41
ומומלץ להיוועץ בעורך דין לפני הגשת ערעור כאמור.
מכל מקום, על פי תקנות סדר הדין האזרחי, במרבית המקרים, אינך מחויב לציין בכתבי בי- דין על פי איזה סעיף הנך דורש זכות כלשהי (למעט חריגים מסוימים, כגון טענה להיפר חובה חקוקה) ומספיק שתציין את העובדות עליהם הנך משתית את תביעתך או ערעורך.
בהצלחה
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבנר שאל/ה:
1/9/2010 ב 11:12
שירז שאל/ה:
1/9/2010 ב 03:22
ברצוני לדעת האם אוכל לקנות דירה (כמובן ללא משככנתא)לבני בן 11 ושתהיה רשומה על שמו בטאבו
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
1/9/2010 ב 09:42
את יכולה לרכוש את הדירה עבורו כבר עכשיו ולרשום אותה על שמו, אבל זה לא מומלץ.
ראשית, אם תצטרכי למכור אותה בעתיד, יהיה לך קשה יותר כי את מוכרת דירה של קטין ולכן תצטרכי אישור מאת האפוטרופוס הכללי שידרוש ממך להבטיח בדרך אחרת את זכויות הקטין, לאחר המכר (להפקיד את הכספים שיתקבלו בתכנית חסכון על שמו, למשל).
שנית, בהגיע הילד לגיל 18 הוא יוכל למכור את הדירה בעצמו מבלי לשאול אותך, ולרוב (מבלי כמובן להכיר את בנך) לבני 18 עדיין אין התנהלות כלכלית בוגרת דיה (התנהלות שנרכשת מתוך ניסיון חיים) בכדי להפקיד בידיו נכס בסדר גודל כזה.
לשיקולך.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבנר שאל/ה:
30/8/2010 ב 14:39
שלום,
אני חבר מושב מאז שנות ה 50 עת עליתי ארצה עם בני משפחתי. כניסתי למשק החקלאי הייתה והנה מאז ומתמיד משביל צדדי הנושק לדרך הראשית ביישוב. לאחרונה ביצע שכני מדידה לנחלתו ומצא שהשביל בו אני עובר נמצא בשטחו ומבקש באמצעות תביעה משפטית לסלקני מהדרך. אין ולא הייתה לי דרך אחרת מעולם. לא ידעתי ואף השכן לא ידע עד עתה שהשביל בו אני עובר שייך לחלקתו. מדובר בדרך שהוקצתה בזמנו לי ע"י וועד היישוב. במהלך השנים תחם השכן המדובר את נחלתו ואת הדרך המדוברת, שהיא בקצה נחלתו הוציא מהתיחום שביצע. בבדיקה יסודית שעשיתי בתוכניות חלוקה ישנות של היישוב מצאתי שהשביל המדובר ובמקביל אליו מקלט ציבורי, קו מתח וקו מים, היו עד שנת 97 כשטח ציבורי ובואתה שנה עבר השטח כולל השביל, המקלט ותשתיות המים והחשמל, ללא ידיעתי או הסכמתי לשכני, שזה כאמור גילה זאת רק היום.
השאלה...
האם בהסתמך על מפות ישנות, יש באפשרותי לפנות לוועדה לתכנון ובניה או גורם אחר ולבקש ביטול השינוי שבוצע בטעות בשנת 97?
מה נכון לעשות בנסיבות אלה?
תודה
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/8/2010 ב 05:57
זיקת הנאה מוגדרת בחוק המקרקעין ולמעשה מקנה לאדם אחד לעשות שימוש בחלקה השייכת למישהו אחר.
משמעות הדבר היא שאתה מבקש (בין היתר, מהנימוקים שהעלית כאן) כי תוקנה לך זכות מעבר בחלקתו של שכנך, מבלי שאתה חולק על כך שהשטח למעשה שלו. עם זאת, אתה מבקש שיירשם שיש לך (או לכל אחד אחר) הזכות לעבור בשביל.
ניתן לטעון כאן לזיקת הנאה "מכוח שנים", כלומר זיקת הנאה שאין מקורה בהסכם בין הצדדים, אלא מכוח מעין התיישנות רכושית: זיקה שנוצרה עקב שימוש שנעשה במשך השנים ללא התנגדות בעל הקרקע, למרות שלא היה ביניכם הסכם המעניק זיקת הנאה של זכות מעבר בחלקה.
שיהיה בהצלחה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבנר
31/8/2010 ב 08:52
ראשית תודה על התשובה המקצועית.
נושא זיקת הנאה עפ"י סע' 94 לחוק המקרקעין מוכר לי ואני פעול בהתאם לעצתך.
ללא קשר לכך וחזרה לפנייתי הקודמת, האם בנסיבות שציינתי קיימת לי הזכות לחזור לוועדה המקומית ולבקש ביטול השינוי שבוצע דאז?
אם לא לוועדה אז למי?
וועד היישוב בו אני גר טוען שמדובר בשינוי שנעשה בזמנו על ידו ומודה שמדובר בטעות, שהרי אותו קטע שביל שסופח לשכני היה בשימושי דאז והיום כשביל גישה למשק ואשר הוקצה ע"י וועד היישוב.
מדובר בשינוי שבוצע בשנת 79 ולא 97 כפי שכתבתי בטעות.
תודה
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
1/9/2010 ב 15:51
ממה שאתה מספר כאן, לא ברור לי אילו הליכים משפטיים כבר התקיימו ובפני מי, ולכן יהא זה לא אחראי מצדי לתת לך תשובות נחרצות בענייני סמכות הועדה המקומית בנסיבות אלה.
אם אכן ועד היישוב מודה שהשינוי נערך בטעות, ייתכן ותוכל להסתייע בפנייתך בתצהיר מטעמו ולנסות לתקן את הטעות. ייתכן והועד עצמו יהיה מעוניין לפנות כדי לתקן זאת. ממליצה לבדוק זאת מולו.
לתשובה פרטנית יותר, ממליצה בחום להסתייע בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ואשר יתן לך תשובה לאחר שיבחן את כל העובדות, המסמכים התומכים בהן וכתבי בי- דין של ההליכים בהם כבר נקט מי מהצדדים.
אין לי אפשרות להשיב באופן מפורט יותר לנוכח המסמכים (שאינם) מצויים בפניי.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנן שאל/ה:
23/8/2010 ב 12:09
אני מוכר בית קרקע בגודל 65 מ"ר על חלקה בגודל 1200 מ"ר. הבית בקצה החלקה. נמצא בשכונת מגורים שבה לרוב הבתים הישנים יש שטחים בסדר גודל כזה. סכום המכירה 1.5 מליון שח (נטו לאחר הטל השבחה). ניתן להרחיב הבית הקיים ולהוסיף עוד 2 יחידות. הבית לכשעצמו פטור ממס שבח (ירושה) . האם ניתן לקבל פטור על כל העסקה?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/8/2010 ב 06:06
הסעיף המסדיר מכירתה של דירת מגורים המושפעת מאפשרות לתוספת בניה הוא סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 על תיקוניו.
בסכומים שציינת, ככל הנראה תהיה זכאי לפטור חלקי על זכויות הבניה (על פי סעיף 49ז (א) (2)).
עם זאת, כלל האצבע אומר שאם השטח הבנוי זניח לעומת זכויות הבניה, אזי יחול מיסוי נפרד על זכויות הבניה - למשל - אם יש בית גדול ומבקשים להוסיף לו מרפסת, רוב הסיכויים שזכויות הבניה ייחשבו לחלק מהבית ויהנו מהפטור. לעומת זאת כשיש בקתה קטנה על חלקה ענקית ועיקר שווי המכירה הן זכויות הבניה בחלקה להקמת שני בניינים (ולא השווי של הבקתה הקטנה), הפטור על מכירת הבקתה לא ישתרע על זכויות הבניה.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אוריה לוין שאל/ה:
22/8/2010 ב 23:01
שלום רב, ראשית יישר כוח למנהלת הפורום, ניכר בעיניי שהתשובות הניתנות בפורום הינן מקצועיות ביותר וניתנות לאחר מחשבה רבה ותשומת לב מתאימה, כל הכבוד! המשיכו לעשות חיל! לגבי השאלה שלי: אני סטודנט המתגורר במעונות הסטודנטים של המכללה בה אני לומד מזה שנתיים, כעת אני מתחיל שנה 3 ונרשמתי למעונות כמו בכל שנה. התחייבתי מחדש לתקנון המעונות שבו כתוב שסטודנט אשר נרשם למעונות וברצונו לעזוב לאחר תחילת שנת הלימודים דהיינו לאחר תחילת סמסטר קיץ (אזור אמצע חודש אוגוסט), אם ברצונו לעזוב עליו לשלם את מלוא הסכום כאילו התגורר במעונות עד סוף סמסטר חורף (אזור פברואר-מארס). במקרה שלי לפני מספר ימים חלטתי לעזוב את המעונות, שזה יוצא לאחר שבוע מכניסתי אליהם, שבוע מפתיחת שנת הלימודים שלי, שבוע מתחילת סמסטר קיץ. השאלה שלי היא האם קיים בחוק דבר המתיר לי להתחרט תוך שבוע ימים מכניסתי למעונות ובכך להיפטר מתוספת תשלום כפי שכתוב בתקנון (חוזה) ? שאלה נוספת היא האם תקנון (חוזה) עם סעיף כנ"ל הינו חוקי? ושורה תחתונה מה ביכולתי לעשות מבחינה משפטית על מנת להיפטר מהתשלומים הנוספים הנ"ל? בברכה ובתודה גדולה, אוריה לוין
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
31/8/2010 ב 06:15
אם כי חבל שחתמת על סעיף כזה.
סעיפים מסוג זה מופיעים בהרבה הסכמי שכירות והם בהחלט מקוממים.
ניתן לטעון שהוחתמת על חוזה אחיד בעל תנאי מקפח ולכן יש לפסול סעיף זה ולפטור אותך מתשלום. אפשר גם לטעון שיש בכך עשיית "עושר ולא במשפט" (תיכף אסביר). הבעיה היא שההליך להעלאת הטענות האלה, הוא הליך משפטי לכל דבר שיגזול ממך, סטודנט יקר, זמן ומשאבי מערכת שיש להניח כי לא תרצה להשקיע בעניין.
לכן, עצתי לך, היא לנסות לנהל משא ומתן עם מעונות הסטודנטים, ולהסביר להם שאין כל סיבה שיעשו על חשבונך "עושר ולא במשפט" (מונח השמור למישהו שמרוויח ללא הצדקה משפטית ממצבו של האחר) וכי אתה מוכן לשאת אך ורק בנזק שנגרם להם בפועל - כלומר לשלם על הימים שבהם חדרך במעונות לא היה מאוכלס. עד כמה שהמצב באוניברסיטאות מוכר לי באופן אישי, בשניה שמתפנה דירה, נכנס אליה סטודנט אחר, ואם אכן היתה פנויה במשך כמה ימים, הרי שזה (ורק זה) הנזק שנגרם בפועל להנהלת המעונות, ואין סיבה שתשא בתשלומים נוספים כלשהם, מלבד השכר על השבוע בו שהית בפועל במעונות.
ולהבא, אנא קרא הסכמים בטרם אתה חותם עליהם, ומחק בקו סעיפים עמם יש לך בעיה להסכים, חתום ליד התיקון תוך שאתה מבקש גם מהצד השני לעשות זאת. תתפלא בכמה מקרים זה "עובד".
וחן חן על הפרגון! מעריכה את זה :-)
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עידו שאל/ה:
21/8/2010 ב 10:40
חתמתי חוזה עם מתווך על תשלום 2% במקרה ויימצא לי דירה לקניה.
המתווך הראה לי מספר דירות ובמקביל חיפשתי דרך האינטרנט דירות נוספות ללא תיווך.אחת הדירות אשר המתוווך הראה לי מצאה חן בעיני ואפילו נתתי הצעת מחיר עליה.
המווך לא חזר אלי וביוזמתי כששאלתי מה קורה עם ההצעה, נאמר לי שהיא נמוכה מידי. העלתי את ההצעה וביקשתי להיפגש במשרד התיווך עם בעל הדירה לטובת ניהול משא ומתן ישיר. במשך מספר ימים למרות בקשות חוזרות שלי, לא קיבלתי כל עדכון לגבי המפגש.
לפני כשלושה ימים נפגשתי שוב עם בעל חברת התיווך והוא טען כי בעל הדירה העלה את מחיר הדירה ועל כן הנושא אינו רלוונטי. אי לכך ירדתי מהנושא.
היום, להפתעתי, בחיפושי באינטרנט גיליתי כי הדירה כרגע היא ללא תיווך, היינו כנראה שההסכם בין בעל הדירה לתיווך נגמר.
האם עלי להודיע לבעל הדירה על כך שראיתי את הדירה בזמן שהייתה בתיווך? האם עלי להודיע למשרד התיווך על המו"מ ביננו, כנ"ל גם על ההסכם ,אם יקרה ביננו?
והאם עלי לשלם דמי תיווך?. בסופו של דבר אם יחתם הסכם זה יקרה ללא תיוך של חברת התיווך. מה לעשות?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
1/9/2010 ב 09:53
תראה, כעקרון אחד התנאים לתשלום דמי תיווך הוא שהמתווך היה "הצד היעיל" בסגירת העסקה. בהחלט ייתכן שאם המתווך יגלה שבסופו של דבר רכשת את הדירה אותה הוא הראה לך לראשונה, הוא יוכל לטעון (ובצדק) שמלכתחילה הגעת אל הנכס הזה בזכותו פעולותיו המקצועיות כמתווך.
כמו כן, עצם זה שהדירה מתפרסמת במקביל ע"י הבעלים, עדיין אינה אומרת שהבעלים הפסיק לעבוד עם המתווך, מאחר ולא כל פעולות התיווך נעשות בבלעדיות. קורה שאנשים פועלים הן באמצעות מתווך והן בעצמם על מנת למכור את הנכס שברשותם וזה בסדר גמור, כל עוד אין הסכם בלעדיות עם המתווך.
במסכת העובדתית שתיארת, קשה לקבוע בוודאות מי צודק. מצד אחד המתווך הראה לך את הדירה ראשון, מצד שני לא שיתף איתך פעולה כאשר רצית לרכוש אותה. לדעתי, במצב הזה לא מגיעים לו דמי תיווך כי הוא לא היה הצד היעיל בסגירת עסקה, אבל אני לא יכולה להבטיח לך שכך יפסוק גם בית המשפט אם (חלילה) העניין יגיע לבירור בין כתליו. ישנם גורמים נוספים העשויים להשפיע על החלטתו שאינם בידיעתי על סמך הודעתך בלבד.
הייתי מנסה לברר מול בעל הדירה. אם הדירה נמצאת בטיפול המתווך על פי הסכם בלעדיות, אז בכל מקרה יגיעו לו דמי תיווך. אם לא - הייתי ממליצה להפעיל שיקול דעת ואולי להגיע לפשרה כלשהי המקובלת על כל הצדדים.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדם שאל/ה:
11/8/2010 ב 14:02
הדירה שאנו שוכרים נמכרה ועוברת בעוד כמה ימים לבעלים החדש (לפני תום תקופת השכירות) . הבעלים הישן רוצה להוציא את הרהיטים שלו מהדירה ( כל הריהוט מפורט בחוזה השכירות ) . הבעלים החדש לא מעוניין להכניס רהיטים אחרים כפי שמחייב חוזה השכירות. בחוזה השכירות מופיע סעיף האומר כי המפר הסכם זה ישלם לצד השני סך של שכ"ד חודשי. היות ואנחנו נשארים בלי רהיטים , מקרר, מכומת הכביסה וכו' נאלץ לפעול מיידית. מה ניתן לעשות ? האם אי הסכמתו של הבעלים החדש לספק לנו ריהוט כמפורט בחוזה מהווה הפרה של החוזה והאם ניתן לתבוע ממנו את הסכום הנ"ל ? האם זה נותן לנו זכות להתפנות מהדירה מבלי לשלם לבעלים החדש את יתרת השכ"ד עד לתום תקופת השכירות ? האם ניתן למנוע מהבעלים הישן להוציא את הריהוט עד תום תקופת השכירות ?
רונן שאל/ה:
2/8/2010 ב 23:26
גיסי הוא תושב חוץ (איטליה). הוא מבקש לרכוש דירת מגורים יוקרתית בישראל. אין ולא היה לו מעולם נכס בישראל. הוא מבקש לברר אילו מדרגות מס רכישה חלות עליו. המתווך אמר לו שהוא משלם בכל מקרה 5% על מלוא הסכום. איש המכירות של הפרוייקט אמר לו שדינו בדיוק כמו תושב ישראל (3 מדרגות מס). מי צודק?
שיר שאל/ה:
31/7/2010 ב 09:16
שלום, אנחנו זוג נשוי אשר קנה לפני כ3 שנים דירה נוספת בעלות של 1430000 שח. הדירה הראשונה שאנו גרים בה שייכת ורשומה אך ורק לבעלי, אשר הוריו קנו לו אותה לפני הנישואין. בהמלצת עורך הדין דאז המס רכישה חושב כך שעלות הדירה תחולק ל-2: 700000 שח החלק שלי שעליו אני לא אשלם מס רכישה מאחר וזו דירה ראשונה שלי, ו-700000 שח בעלי ישלם 3.5 אחוז כי זו דירה שנייה שלו. קיבלנו בזמנו דרישה לשלם 25000 שח מס רכישה, ושילמנו אותו כמו שצריך. היום, לאחר כ3 שנים קיבלנו מכתב ממס רכישה שאנחנו חייבים להם עוד 44000 שח!!! וכמובן עיקלו לנו את הרכב במקביל.כעת, הם טוענים שהדירה ששייכת רק לבעלי אני גם נהנית ממנה וזה לא משנה שקנו לו אותה לפני הנישואין, ולכן אני חייבת לשלם גם על הדירה החדשה מס רכישה.
השאלות:האם זה בסדר שרק לאחר 3 שנים הם נזכרו בכך?
האם זה נכון שהדירה ששייכת ורשומה רק על שם בעלי ושנקנתה לו במתנה ע"י הוריו שייכת גם לי?
ואיך הם הגיעו ל-44000 ש"ח?
האם יש פיתרון כלשהו למצב הזה?
האם אני יכולה לצאת מהחוב הזה?
מה עליי לעשות?.?
אשמח לעצות בנושא
אבי שאל/ה:
19/7/2010 ב 13:33
קניתי דירה באלעד "על הנייר" בשנת 2001,
קבלת מפתח ב 2004.וכעת שאני רוצה למכור העירייה מבקשת ממני היטל השבחה מכיוון שהתב"ע בעיר שונתה בשנת 2003.
הדירה היתה מושכרת כל התקופה.
שאלתי: האם אני זכאי לפטור לפי סעיף 19 ב 5
היות והדירה שקניתי היתה דירה למשתכן, לזכאי משרד השיכון בלבד.?
שאלתי מספר עורכי דין ושמאים, אך בינתיים לא מצאתי מי שיכול לתת לי תשובה
בברכה
אבי
אנדרי שאל/ה:
16/7/2010 ב 14:04
האם אפשר לפתוח משתלה על קרקע חקלאית?
אם כן איזה אישורים צריך לקבל?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
19/6/2011 ב 01:28
פסק דין שלום שניתן לאחרונה בת"א נתן פרשנות רחבה לייעוד חקלאי בקרקע וקבע שפעילות חקלאית כוללת יותר מאשר גידול צמחים מניבים וחיות משק לתעשיית המזון אלא גם משתלה, בריכות דייג לשעשוע ופינות ליטוף בעלי חיים (בהם הקהל מוזמן לגעת).
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אביב שאל/ה:
15/7/2010 ב 09:35
אני עומד להשכיר את דירתי לזוג.היא עולה חדשה והוא תושב חוזר לאחר 13 שנים.לה מגיע פטור מלא מארנונה ולו הרבה פחות.הם דורשים שרק היא תהייה רשומה בחוזה .מבחינתי זה בעייתי שהוא לא יהייה חתום על החוזה.מה האפשרויות העמדות בפניי כך שבן הזוג יהייה גם כן מחוייב?חוזה כפול,או הסכם נפרד עם הבעל למחוייבותו לקיום החוזה כשבעצם הוא ערב נוסף מלבד הוריו שכבר ערבים לחוזה?
לתשובתכם אודה
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
9/8/2010 ב 13:12
או שהבעל יהיה צד להסכם, ותבררו את המצב מול העיריה הרלוונטית (ייתכן שלא תהיה פגיעה בזכויות העולה עקב כך שמתגורר עמה תושב חוזר)
או שהבעל יחתום כערב לחוזה, נוסף על הערבים הקיימים.
אפשר לקחת גם ממנו בטוחות כספיות שיבטיחו הן את פינוי הדירה במועד הן את תשלום שכר הדירה והן את כיסוי הנזקים הכספיים העלולים להיגרם במהלך תקופת השכירות.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אלי שאל/ה:
12/7/2010 ב 14:24
שלום
לפני כ 15 שנה קיריתי מרפסות ולפני כ שנתיים הגישו נגדי תבעיה לבית משפט לעיניינים מקומים על שימוש וקיבלתי צו הריסה ולא הרסתי ובבית המשפט אמרתי שזה נבנה לפני 14 שנה ובימים אחרונים קיבלתי שוב הזמנה לבית משפט
השאלה מה אפשר לעשות בעניין
תודה אלי
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/10/2010 ב 14:28
מדובר בעבירה נמשכת. כל עוד הבניה הלא חוקית קיימת, ניתן להגיש נגדך תביעות חוזרות ונשנות.
במקרים מסוימים ניתן להעלות טענות של שיהוי והתיישנות, אך זה רק במסגרת ההליך המשפטי. אין לך דרך למנוע את עצם הגשת התביעה או כתב האישום כל עוד הבניה קיימת ואינך מציית לצו הריסה חוקי שניתן.
מה שניתן לעשות הוא לשכור עורך דין ולנהל את ההליך.
בשורה התחתונה: תנסה להכשיר בדיעבד את הבניה הבלתי חוקית, או שתצליח או שתיאלץ להרוס.
למצער, אין פתרונות קסם.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
Alon שאל/ה:
5/7/2010 ב 12:44
שלום
ברצוני לתלות שלט על מרפסת ביתי.
" דייר לא מרוצה מטופ מרחבי השרון מקבוצת גדי מכלוף"
האם בתליית שלט זה אהיה חשוף לתביעות מצד הקבלן?
תודה מראש
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
7/10/2010 ב 14:25
ולכן מאוד לא מומלץ לעשות את מה שהצעת.
אפילו אם יש אמת בדבריך, אין לך רשות לגרום נזק כלכלי למישהו אחר, ואם הקבלן יצליח להוכיח בבית משפט שעקב הפרסום הזה נגרם לו הפסד כלכלי (נאמר לקוחות שבגלל זה לא רכשו דירות אחרות בפרויקט), אתה עלול להתחייב בתשלום בגין נזקים אלה.
אם יש לך בעיה ספציפית עם הדירה שרכשת, תוכל לפנות לעורך דין ובאמצעותו להגיש תביעה נגד הקבלן בגין ליקויי בניה. כמובן שתצטרך לגבות את תביעתך בחוות דעת מומחה רלוונטי (כגון מהנדס בניין). בדרך זו, תוכל לקבל פיצוי על נזק שנגרם לך, מבלי לגרום לנזק לא פרופורציונלי לצד השני.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה שאל/ה:
21/6/2010 ב 13:49
בחוזה הדירה כתוב כי על השוכרים לאפשר לבעלי מקצוע להכנס לצורך ביצוע תיקונים. בדרתי היתה נזילה מהשכן והתקרה התקלפה ואני מעונין שצבאי יגיע לדירה ויתקן. השוכר שלי טוען כי מדובר בשיפוץ אסתטי ולא תיקון. מי צודק ובמידה ואני האם אוכל לתת התראה של הגעת איש המקצוע ולאפשר לו כניסה לדירה עם מפתח גם אם השוכר אינו יהיה נוכח ומסכים לכך?
דיאנה רוזנבוים, עו"ד ונוטריון
9/8/2010 ב 13:22
נראה לי שמותר לך לבצע את התיקון בדירה, אך אני מאוד ממליצה לתאם זאת עם השוכר ולא להכנס ללא נוכחותו או הסכמתו.
מצד שני, אם זה לא מפריע לשוכר, למה דחוף לך לצבוע את הדירה כבר עכשיו? אפשר להמתין שהדירה תתפנה מהשוכר הנוכחי (במועד הפינוי החוזי) ואז תצבע אותה לקראת כניסתו לדירה של השוכר הבא.
מה שכן, הייתי ממליצה לשלוח לשוכר מכתב רשום שבו אתה מביע את נכונותך לצבוע, כדי שלא יוכל לטעון נגדך בדיעבד כי התגורר בדירה שמצבה אינו ראוי למגורים, ולכן מגיעה לו הנחה כזאת או אחרת בדמי השכירות.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
|
|
Legalinfo.co.il - פורטל משפטי מיוחד לאזרח בישראל המציג מבחר רחב של עורכי דין מובילים אשר מתמחים כל אחד בתחומו. יש לציין כי המידע באתר אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או כל תחליף לו, למען הסר ספק, שימוש בתוכן המוצג באחריות הגולש בלבד - באחריות כל גולש לבדוק את אמיתות המידע המוצג באתר באופן פרטני ועצמאי. **הגלישה באתר הינה בכפוף לתנאים המופיעים בתקנון האתר (c) כל הזכויות שמורות 2016
